Location d'appartements pour les entreprises est une tâche que les Travel Managers et les équipes de mobilité internationale doivent gérer lorsqu'une entreprise déplace des employés pour plusieurs mois, voire plusieurs années. Cependant, de nombreuses organisations ne savent pas quelle est la meilleure façon de gérer ces dispositions aujourd'hui. D'une part, la réglementation du logement en Espagne a évolué ces dernières années et peut varier selon la communauté autonome et la municipalité. D'autre part, le marché immobilier a également changé, et trouver l'appartement idéal répondant aux conditions requises peut parfois sembler être une mission impossible.
Choisir la bonne approche pour la recherche et la contractualisation d'un logement peut grandement faciliter le processus pour l'entreprise et avoir un impact significatif sur l'expérience de l'employé en mobilité. À l'inverse, un mauvais choix peut engendrer des problèmes juridiques si le type de contrat ne reflète pas l'objet et la nature réels du séjour.
Dans cet article, nous passons en revue les principales options ainsi que leurs avantages et inconvénients : la location d'appartements pour les entreprises en tant que résidence principale, les locations temporaires et les appartements avec services.
Location d'appartements pour les entreprises : cadre juridique La loi espagnole sur les baux urbains (Ley de Arrendamientos Urbanos , ou LAU) distingue deux régimes juridiques aux implications très différentes :
Titre II — Résidence principale : protège les locataires grâce à des prolongations obligatoires et des restrictions sur les augmentations de loyer. Il est destiné à répondre à un besoin de logement permanent .Titre III — Usage autre que la résidence principale : les conditions sont librement convenues entre les parties et il n'y a pas de prolongations obligatoires. Les locations temporaires ou saisonnières entrent généralement dans cette catégorie.En ce qui concerne les locations d'entreprise, il est important de comprendre que l'interprétation dominante dans la jurisprudence espagnole est que les contrats où le locataire est une entreprise relèvent du Titre III , car une personne morale ne peut pas, par définition, avoir un « besoin de logement ». Cependant, cette interprétation ne s'applique pas dans tous les cas :
Depuis le 1er janvier 2026, la loi 11/2025 du 29 décembre de Catalogne, relative aux mesures en matière de logement et d'urbanisme, établit que les locations temporaires pour des raisons professionnelles, d'emploi, d'études ou médicales — quel que soit le signataire du contrat — sont soumises aux règles régissant les loyers, les dépôts de garantie et les cautions applicables aux baux résidentiels, en particulier dans les zones désignées comme étant sous tension. En dehors de la Catalogne, la LAU nationale n'a pas encore intégré cette approche, et il existe toujours un débat juridique sur la question de savoir si un bail signé par une entreprise pour loger un employé peut relever du Titre II. Bien que l'interprétation dominante soit qu'un appartement loué par une entreprise doit être régi par le Titre III, un tribunal peut en décider autrement. C'est pourquoi, avant de déterminer quel régime juridique s'applique à un contrat, il est conseillé d'évaluer à la fois la localisation du bien et l'objet réel et documenté de la location.
1. Location d'appartements par des entreprises pour une résidence principale Une entreprise peut signer un contrat de location pour un bien destiné à servir de résidence principale à un employé. Toutefois, ce type de montage est extrêmement rare dans le contexte actuel en raison des interprétations divergentes des réglementations en vigueur.
Lorsque l'entreprise signe elle-même le contrat, l'interprétation dominante dans la jurisprudence est que le contrat relève du Titre III — usage autre que celui de résidence principale — et non du Titre II. En principe, cela offre une plus grande flexibilité, car les conditions convenues entre les parties prévalent.
Cependant, comme nous l'avons déjà vu, le cadre réglementaire en Catalogne est différent, et il existe également une jurisprudence soutenant l'interprétation inverse. Dans ce scénario, le bien étant utilisé comme résidence principale de l'employé, il est plus difficile de soutenir que le contrat est réellement temporaire. Par conséquent, un tribunal pourrait être plus enclin à déterminer que le bail doit être régi par le Titre II, qui est plus restrictif et offre une protection plus forte au locataire.
C'est pourquoi, en pratique, très peu d'entreprises signent des contrats de location de résidence principale à durée indéterminée pour leurs employés. Ils se limitent généralement à un profil très spécifique : cadres supérieurs ou expatriés en contrat à durée indéterminée dont l'employeur prend en charge le coût du logement familial de manière indéfinie dans le cadre de leur rémunération et de leurs avantages sociaux pendant la durée de leur mission dans cette ville.
Pour la plupart des autres situations, les entreprises ont tendance à utiliser les modèles alternatifs de logement pour employés décrits dans cet article.
2. Locations temporaires Contrairement à la location d'appartements par des entreprises pour une résidence principale, un contrat de location temporaire est spécifiquement conçu pour des séjours non permanents mais justifiés, tels qu'une mission professionnelle, un projet d'ingénierie, une période d'études ou une affectation temporaire. La durée peut être librement convenue entre les parties.
Fonctionnement Un contrat de location temporaire est signé. La durée est librement convenue, sans les prorogations obligatoires qui s'appliquent aux baux de résidence principale, et le motif justifiant le caractère temporaire du séjour doit être clairement indiqué par écrit.
Cadre juridique et conditions pour les entreprises Réglementation : les locations temporaires relèvent du Titre III de la LAU en raison du caractère temporaire du contrat. Les entreprises doivent également tenir compte de la loi 11/2025 du 29 décembre sur les mesures en matière de logement et d'urbanisme, ainsi que du décret royal 1312/2024 du 23 décembre, qui réglemente la procédure du Registre unique des locations et établit le Guichet unique numérique pour les locations afin de collecter et d'échanger des données relatives aux services de location de logements de courte durée.Justification : depuis l'entrée en vigueur de la réglementation sur le logement de 2026, le motif réel du séjour temporaire doit être documenté par écrit, par exemple au moyen d'une lettre de l'employeur ou d'un contrat de travail confirmant l'affectation temporaire.Risque juridique : si le motif du montage temporaire n'est pas correctement documenté, un tribunal peut requalifier rétroactivement le contrat en bail de résidence principale, accordant au locataire toutes les protections prévues par le Titre II.Dépôt de garantie : les propriétaires demandent souvent des garanties ou des dépôts de garantie supérieurs à ceux requis pour une location traditionnelle, précisément en raison du risque juridique perçu associé à ce type de contrat.Il est important de comprendre que ce n'est pas la durée du contrat qui définit une « location temporaire ». Le facteur déterminant est la raison du séjour. Un accord portant sur plusieurs mois, voire plusieurs années, peut légitimement être qualifié de temporaire s'il repose sur une raison valable et dûment documentée par écrit. Toutefois, un contrat de location temporaire mal rédigé peut être requalifié par un tribunal en bail de résidence principale, avec effet rétroactif, si les renouvellements successifs ne sont pas liés à un projet spécifique ou si, dans les faits, le logement devient la résidence permanente de l'employé.
Pour les entreprises, cela signifie s'assurer que chaque contrat est parfaitement adapté aux circonstances propres à chaque situation. Vous trouverez de plus amples informations, ainsi qu'un modèle de contrat , dans notre article sur la réglementation des locations d'entreprise en Espagne .
Au-delà du risque juridique, il existe un autre défi pratique. Les logements en location temporaire sont souvent trouvés sur des portails immobiliers généralistes, et l'offre disponible peut varier considérablement. Certains appartements sont entièrement meublés tandis que d'autres ne le sont pas, les niveaux d'équipement diffèrent, les charges peuvent être incluses ou non, et il n'existe bien souvent aucune norme de qualité uniforme.
Rechercher, comparer et vérifier des logements individuels dans chaque ville où une entreprise a muté des employés peut représenter une charge de travail considérable pour un Travel Manager ou un professionnel de la mobilité internationale. Cela crée également le risque de réserver un hébergement qui ne répond pas aux normes minimales requises pour offrir aux employés une expérience systématiquement positive.
3. Appartements avec services (hébergement d'entreprise) Comparés aux locations d'appartements traditionnelles pour les entreprises et aux locations temporaires, les appartements avec services constituent une catégorie davantage axée sur l'hôtellerie. Il s'agit d'appartements entièrement meublés proposant des services de type hôtelier, tels qu'une réception, un service de ménage et, dans certains cas, une salle de sport ou un concierge, gérés par des prestataires spécialisés ou directement par l'immeuble.
Fonctionnement L'entreprise contracte directement avec l'opérateur, généralement un prestataire disposant de logements dans une ville ou un pays spécifique, via un contrat de réservation ou de prestation de services plutôt qu'un bail résidentiel classique. L'arrivée peut être immédiate et tout est prêt dès le premier jour.
Ces appartements sont gérés par des prestataires spécialisés dans l'hébergement de professionnels en mobilité. Ils sont entièrement meublés, incluent les charges, le ménage et l'entretien, et offrent un niveau de qualité constant qui ne dépend pas de la recherche du bon propriétaire privé.
Cadre juridique et conditions pour les entreprises S'agissant d'une prestation d'hébergement et non d'un bail résidentiel strictement régi par la LAU, les distinctions entre le Titre II et le Titre III ne s'appliquent pas. Il s'agit d'un contrat commercial de type hôtelier. Sous certaines conditions, l'opérateur peut appliquer le taux de TVA réduit applicable aux services d'hébergement. Aucune garantie bancaire spécifique n'est généralement requise, hormis une garantie de paiement ou une carte de crédit, comme ce serait le cas pour un hôtel. Bien que certaines locations temporaires puissent être moins chères, notamment les appartements de moindre qualité sans services ni meubles, les prix sont souvent similaires à ceux des appartements avec services. Ces derniers offrent également de nombreux avantages supplémentaires, allant de normes de qualité constantes à une plus grande flexibilité lorsque les dates doivent être ajustées en raison de l'évolution d'un projet.
Cela permet à l'entreprise de gagner du temps en évitant d'avoir à inspecter et vérifier chaque appartement individuellement, tout en offrant à l'employé en mobilité l'assurance d'arriver dans un logement parfaitement prêt à vivre dès le premier jour, sans mauvaise surprise concernant la qualité.
L'évolution du modèle : agrégation et simplification Dans de nombreux cas, les opérateurs d'appartements avec services se concentrent sur des destinations spécifiques. Lorsqu'un Travel Manager ou une équipe de mobilité internationale doit loger des équipes entières dans plusieurs localités, le processus devient beaucoup plus complexe. Comme chaque prestataire gère son propre portefeuille dans une zone donnée, travailler avec plusieurs d'entre eux multiplie le nombre d'interlocuteurs, de formats de contrats et de factures. C'est précisément ce type de charge opérationnelle que les Travel Managers et les professionnels de la mobilité internationale cherchent à éviter.
Apartool représente l'évolution naturelle de ce modèle. Au lieu de contracter prestataire par prestataire et ville par ville, il rassemble les portefeuilles de multiples fournisseurs d'hébergement.
Cela simplifie à la fois le processus de recherche, puisqu'il n'est plus nécessaire de comparer les prestataires individuellement dans chaque ville, et la gestion globale. Toutes les réservations sont traitées via un point de contact unique, avec un seul contrat et une seule facture, quel que soit le nombre de villes ou de pays où l'entreprise compte des employés ou des équipes.
Avantages
Principaux avantages
Emménagement immédiat, avec tout inclus dès le premier jour et sans avoir à gérer les services ou le mobilier.
Des standards de qualité garantis, chaque appartement répondant à un niveau minimum d’exigence professionnelle.
Un gain de temps considérable par rapport à la recherche et à la vérification individuelles de chaque logement.
Avec une plateforme comme Apartool , les entreprises disposent d’un interlocuteur unique, d’un seul contrat et d’une seule facture, même lorsque les collaborateurs sont logés dans plusieurs villes ou pays.
Un portefeuille regroupé et des conditions conçues dès le départ spécifiquement pour les clients entreprises.
Location d'appartements pour les entreprises : conclusions La location d'appartement traditionnelle pour les entreprises est une solution adaptée à des cas très spécifiques. Dans la plupart des situations, lorsque les missions sont temporaires, les contrats de location temporaire offrent une plus grande flexibilité. Toutefois, le motif du séjour temporaire doit être clairement documenté, et les entreprises doivent également assumer une charge considérable de recherche et de vérification sur un marché très fragmenté.
Les appartements avec services éliminent une grande partie de ce risque et résolvent le problème de l'incohérence de la qualité. Avec Apartool, le processus devient encore plus simple : les entreprises accèdent à un portefeuille beaucoup plus vaste d'appartements, avec plus de 300 000 propriétés dans le monde, tandis que la gestion de l'hébergement est centralisée via un prestataire unique, quel que soit le nombre de villes ou de pays où leurs employés ou équipes sont basés.
Pour les Travel Managers et les professionnels de la mobilité internationale qui ont besoin de faire évoluer leur gestion de l'hébergement, ce modèle offre un excellent équilibre entre coût, qualité et sécurité juridique.
Souhaitez-vous voir comment cela pourrait fonctionner pour votre entreprise ? Contactez l'équipe d'Apartool et nous préparerons une proposition sur mesure.
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique. La réglementation en matière de location en Espagne est complexe, change fréquemment et peut varier selon les communautés autonomes, voire selon les villes. Avant de signer tout contrat d'hébergement pour un employé en mobilité, nous recommandons d'obtenir un avis juridique adapté aux circonstances spécifiques de chaque cas.
Questions fréquentes sur la location d'appartements pour les entreprises Une entreprise peut-elle signer directement un contrat de location temporaire pour un employé ? Oui, c'est une pratique courante et légale. L'essentiel est que le contrat documente clairement et formellement le motif du séjour temporaire, tel que le projet ou la mission de l'employé, et que la durée convenue soit cohérente avec ce motif. Cela permet de réduire le risque que le contrat soit requalifié en bail de résidence principale.
Que se passe-t-il si la mission de l'employé dure plus longtemps que prévu ? Il est conseillé de réexaminer le contrat avant de le prolonger automatiquement sans lien avec un projet spécifique. C'est précisément ce type de pratique que les tribunaux utilisent pour requalifier les contrats de location temporaire en baux de résidence principale. Documenter le nouveau motif ou la durée révisée est le moyen le plus sûr de prolonger le séjour tout en minimisant ce risque.
Quelle est la différence entre réserver un appartement meublé directement et utiliser une plateforme comme Apartool ? Un fournisseur d'appartements meublés gère son propre portefeuille dans une ville ou une zone spécifique. Une plateforme comme Apartool regroupe des logements provenant de multiples fournisseurs dans différentes villes et pays, tout en centralisant la gestion, en standardisant les contrats et en consolidant la facturation.
Tout est géré via un point de contact unique, ce qui facilite la gestion quotidienne des logements pour les Travel Managers et les équipes de mobilité internationale.
